Ciclo di vita unità immobiliari
Una gestione attenta e capillare dell'intero ciclo di vita dell'edificato sul proprio territorio, consente al comune di controllare il proprio territorio, riguardo agli obiettivi di maggiore interesse: accertamento tributi, pianificazione urbanistica, analisi fenomeni demografici e sociali, patrimonio, espropri, ...
Il ciclo di vita dell’unità immobiliare
Il controllo del territorio, per gli obiettivi che più interessano un comune (accertamento tributi, pianificazione urbanistica, analisi fenomeni demografici e sociali, patrimonio, espropri, ...), richiede una gestione attenta e capillare degli oggetti edilizi presenti.
Una gestione ben fatta, del resto, semplifica al cittadino/professionista il rapporto con l'Amministrazione e lo rende più efficiente.
Il comune ha la possibilità di seguire le evoluzioni dell’edificato sul proprio territorio nel corso del suo intero ciclo di vita: da quando viene richiesto il suo permesso di costruire fino a quando viene rilasciata la abitabilità, qualcuno vi prende la residenza, vi paga un tributo, ecc.
ll contesto
I momenti fondamentali nel processo evolutivo di una unità immobiliare possono essere così articolate:
a) la presentazione della pratica con la quale viene chiesto al comune di potere costruire (o modificare) l’unità immobiliare. Il professionista, nella realizzazione del progetto, si rivolge al comune per consultare gli strumenti urbanistici e le norme tecniche infine, a progetto ultimato, prende appuntamento con i tecnici comunali per la presentazione della pratica.
b) l’istruttoria che gli uffici comunali istruiscono per valutare la conformità della richiesta alle vigenti norme urbanistiche ed edilizie, alla luce dello stato di fatto. Per compiere tale valutazione il comune richiede pareri ad altri enti (ASL, VVF, ...). Nel corso dell’istruttoria il professionista attende l’esito della pratica informandosi sul suo stato.
c) Il rilascio della autorizzazione con il quale è possibile dare inizio ai lavori di costruzione o ristrutturazione delle unità immobiliari coinvolte nel progetto. E’ in questo momento che gli oggetti edilizi coinvolti nel progetto (strade, accessi, edifici) possono entrare a far parte delle banche dati comunali seppure come provvisori. L’istituzione dei civici provvisori è ad esempio necessaria a richiedere l’attivazione di nuove utenze (luce, gas, acqua, ...).
d) La fine lavori. E’ il momento nel quale l’unità immobiliare è stata costruita o ha subito sostanziali modifiche. Il professionista che ha realizzato il progetto richiede l’accatastamento all’Agenzia del Territorio (Docfa e Pregeo) l’abitabilità e l’attribuzione del numero civico al comune. I tecnici comunali effettuano i sopralluoghi necessari a:
1. valutare l’aderenza del lavoro svolto rispetto al progetto presentato
2. verificare gli accessi alle unità immobiliari (che daranno luogo ai civici, esterni ed interni della toponomastica)
Il comune rilascia quindi l’abitabilità e attribuisce i numeri civici esterni (per l’edificio) e interni (per le unità immobiliari).
e) L’utilizzo. In seguito il comune assegnerà quando richiesta la residenza (o l’autorizzazione se trattasi di locali destinati ad attività), riscuoterà (e/o accerterà) TARSU e l’ICI, gestirà i controlli caldaie, svolgerà analisi di carattere socio economico, ...
Alla disponibilità dei dati catastali aggiornati il comune ne verifica la coerenza con il progetto approvato e con l’intervento realizzato.
La soluzione CORE
A fronte di un processo articolato trasversale, di lunga durata e dalle molteplici ricadute sull’ambiente, riteniamo necessario prevedere una soluzione capace di accompagnare l’unità immobiliare nel corso dell’intero suo ciclo di vita per poterne desumere le evoluzioni nel tempo (in termini di caratteristiche tecniche) e garantire massima affidabilità e fruibilità dell’informazione nei processi interni al comune (accertamenti, certificazioni, analisi, pianificazione, ...) e nell’erogazione di servizi a cittadini, imprese e professionisti.
Elemento cardine della soluzione CORE per la gestione del ciclo di vita della unità immobiliare è la predisposizione di tecnologie e l’individuazione di flussi operativi capaci di gestire la banca dati dell’anagrafe edilizia. Il sistema consente di mantenere aggiornata questa banca dati facendo confluire in essa:
- le evoluzioni della toponomastica: le istituzioni di nuove vie, l’assegnazione di numerazione civica esterna (prima provvisoria poi definitiva) ed interna
- gli aggiornamenti dei dati catastali. Il sistema recepisce le variazioni dei dati catastali (Unità immobiliari, planimetrie, terreni, titolari, ...) e le integra con le informazioni di fonte comunale
- le dinamiche edilizie. Nel corso dell’iter delle pratiche edilizie vengono intercettati i momenti fondamentali nei quali l’oggetto edilizio (edificio, unità immobiliare) viene creato o subisce modificazioni
Rispetto ai processi caratterizzanti la vita della unità immobiliare la soluzione CORE fornisce strumenti che agevolano il comune nella gestione degli iter interni, nell’implementazione delle banche dati e nell’interazione con i professionisti e con l’Agenzia del Territorio.
a) Nella fase di presentazione della domanda il comune mette a disposizione del professionista strumenti per effettuare il preinoltro della pratica via web. Nel preparare la pratica il professionista può accedere al sistema del comune per:
- consultare interattivamente, sulla cartografia comunale, gli strumenti urbanistici e le norme tecniche. Il professionista individua l’oggetto di proprio interesse ricercandolo per indirizzo o per coordinate catastali e ne ottiene informazioni sullo stato di fatto, sulla sua destinazione d’uso ed eventuale assoggettamento a vincoli (con i conseguenti adempimenti da rispettare in fase di presentazione della domanda)
- compilare la richiesta che sarà quindi validata dal sistema in termini di forma e di correttezza dei riferimenti territoriali; tale richiesta viene quindi preinoltrata al comune ed automaticamente inserita nel suo sistema di gestione della pratica
- prenotare un appuntamento, fruendo di una agenda resa disponibile su web, con l’ufficio tecnico del comune per presentare effettivamente la pratica.
b) In fase di istruttoria il comune dispone di un programma applicativo che lo supporta nella gestione dell’intero iter della pratica: accettazione, gestione della documentazione raccolta, calcolo oneri, comunicazione con gli altri enti, produzione di documenti.
Il tecnico comunale, nel corso dell’istruttoria, ha a disposizione uno strumento per accedere alle banche dati del sistema per:
- consultare i dati tecnici, sia di fonte comunale sia catastale, dell’edificio e/o delle unità immobiliari.
- consultare strumenti urbanistici
- localizzare in cartografia l’oggetto della pratica e consultare, oltre alle informazioni del piano urbanistico, altre informazioni collegate al territorio dell’area interessata (proprietà, residenti, attività commerciali, utenze, ...).
Nel corso dell’istruttoria, il professionista può consultare, via internet, lo stato della propria pratica.
c) A seguito del rilascio della pratica gli uffici tecnici comunali, a partire dal progetto presentato:
- inseriscono in cartografia la sagoma qualitativa dell’edificio
- inseriscono, se necessario, nuovi tronchi strada e numeri civici esterni provvisori
- comunicano (e-mail e/o sms) al richiedente l’istituzione del civico provvisorio affinché possa richiedere l’attivazione di nuove utenze.
- certificano la correttezza dei riferimenti toponomastici e catastali
Per fare questo hanno a disposizione un applicativo per la gestione in cartografia della toponomastica, integrata all’anagrafe edilizia. In questo modo il comune riesce a mantenere aggiornata la propria cartografia di riferimento gestendo nel contempo le correlazioni fra le diverse entità edilizie e fra queste e i riferimenti catastali.
d) A fine lavori il professionista procede alla richiesta di accatastamento. La soluzione CORE integra gli aggiornamenti catastali nella anagrafe edilizia del comune integrandosi con le funzionalità rese disponibili nell’ambito del progetto SigmaTER (http://www.sigmater.it).
SigmaTER realizza una infrastruttura per l’integrazione e l’interscambio di informazioni territoriali fra PA. Il Sistema di sincronizzazione, in particolare, consente al comune di acquisire in tempo reale tutti gli aggiornamenti catastali certificati dall’Agenzia del Territorio e di integrarli nell’Anagrafe Edilizia comunale.
Ottenuto l’accatastamento il professionista ha la possibilità di richiedere contestualmente l’abitabilità e l’attribuzione del civico definitivo.
Gli uffici tecnici del comune eseguono le verifiche di conformità della richiesta, effettuano i sopralluoghi necessari, quindi, con la Soluzione CORE:
- Modificano la sagoma edificio con quella definitiva
- Individuano ed attribuiscono i civici esterni definitivi
- Inseriscono i numeri civici interni
- Individuano le UIU, le loro caratteristiche tecniche, le loro destinazioni d’uso e le correlazioni con i subalterni catastali
e) E’ opportuno inoltre prevedere meccanismi con i quali monitorare la qualità della banca dati per poterne fruire a pieno. Per questo è necessario effettuare verifiche di congruenza fra l’anagrafe edilizia e le banche dati che vi fanno riferimento.
Ad esempio si può utilizzare come momento di controllo la richiesta di residenza o l’autorizzazione all’apertura di attività, subordinandone il rilascio al fatto che sia riferita a civici (interni e/o esterni) effettivamente esistenti e la cui destinazione d’uso lo consenta.
A seguito degli aggiornamenti delle banche dati catastali, vengono inoltre verificati/aggiornati i legami ed individuate eventuali difformità fra oggetti toponomastici (civici esterni ed interni) e riferimenti catastali
La soluzione CORE consente quindi di mantenere aggiornata nel tempo l’anagrafe edilizia andando a cogliere, nel flusso di gestione delle pratiche, i momenti nei quali queste subiscono delle variazioni.
Il software a supporto
La soluzione che CORE propone è caratterizzata da diverse componenti applicative capaci di supportare sia il comune sia il professionista nelle varie fasi del processo.
E’ una proposta modulare, in grado di adeguarsi alle specifiche esigenze di ogni comune.
Nella figura che segue sono schematizzate le componenti che caratterizzano la Soluzione CORE.
